Novità legislative commentate 

dal notaio di Livorno

Prima del 2005, anno in cui è entrata in vigore il d.lgs. 122/2005, chi stipulava un contratto preliminare d’acquisto di immobile in costruzione era esposto al rischio di trovarsi coinvolto in una crisi di liquidità del costruttore, che, in molti casi, sfociava nel fallimento.  

Ciò comportava, per il promissario acquirente, la perdita delle somme già corrisposte oltre che l’impossibilità di acquistare definitivamente l’immobile, salvo esborsi notevoli e ben superiori a quelli inizialmente previsti.

D.LGS. 122/2005

Il decreto legislativo n. 122/2005 ha introdotto, per la prima volta nel nostro ordinamento, alcune norme volte a tutelare l’acquirente, parte contrattualmente più debole, prevedendo obblighi a carico dell’impresa costruttrice e particolari garanzie in favore di colui che acquista.

La prima tutela è data dall’obbligo per il costruttore di rilasciare una fideiussione a favore dell’acquirente, a copertura del prezzo, in modo tale che, in caso di fallimento o altra ipotesi di insolvenza dell’impresa, l’acquirente possa recuperare le somme versate, rivalendosi nei confronti del  fideiussore.

Tra le altre forme di tutela introdotte vi è, a carico del costruttore, l’obbligo di stipulare  una polizza assicurativa di durata decennale per i danni derivanti da vizi di costruzione dell’immobile, nonchè l’obbligo di provvedere al frazionamento del mutuo ed alla cancellazione dell’ipoteca prima della stipula del rogito, che il notaio non potrà redigere prima di tali adempimenti.

A favore del promissario acquirente, inoltre, è previsto  il diritto di prelazione in caso di vendita all’asta dell’immobile, in caso di pignoramento dello stesso da parte dei creditori dell’impresa.

LEGGE 80/2014

Nel 2014 sono state introdotte altre norme in materia, con la legge n. 80/2014, di conversione del il d.l. 47/2014; tra le varie disposizioni, quella che sancisce la nullità delle clausole contrattuali difformi al dettato normativo, nonché l’ampliamento del diritto di prelazione anche in favore del coniuge dell’acquirente, a certe condizioni.  

Da ultimo, il decreto legislativo 12 gennaio 2019 n. 14, che ha introdotto il Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.38 del 14-2-2019 , ha apportato ulteriori integrazioni al decreto del 2005, con gli artt. 385, 386, 387 e 388 che entrano in vigore a partire dal 16 marzo 2019.

LE ULTIME NOVITÀ

La prima novità riguarda la fideiussione che, rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni, deve garantire – per il caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, oppure nel caso di inadempimento all'obbligo di stipulare la polizza assicurativa - la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.

La fideiussione, pertanto, potrà essere azionata anche nel caso di mancata copertura assicurativa del costruttore, oltre che nel caso d’insolvenza del costruttore.

Ulteriore precisazione di cui al suddetto art. 385 riguarda i termini a partire dai quali la fideiussione può essere escussa:

• a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi, qualora l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, in caso di fallimento,  il curatore fallimentare non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare;
• a decorrere dalla data dell'attestazione del notaio di non aver ricevuto, entro la data dell'atto di trasferimento dell’immobile, la polizza assicurativa, sempre che l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto.

TERMINE DI EFFICACIA DELLA FIDEIUSSIONE

Sempre riguardo alla fideiussione, è previsto che essa diviene inefficace nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore, o da un altro dei contraenti, copia dell'atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile, o copia dell'atto definitivo di assegnazione.

Con futuri decreti ministeriali, infine, saranno definiti e pubblicati i modelli standard delle fideiussioni e delle polizze assicurative, cui le imprese costruttrici potranno conformarsi.

Le Società di Gestione del Risparmio, in sigla SGR, sono società per azioni istituite con il decreto legislativo 24 febbraio 1998 n. 58, cui è affidata la gestione collettiva del risparmio, la gestione dei fondi pensione e la gestione patrimoniale dei singoli risparmiatori.

FONDI GESTITI DALLE SGR

Per “gestione collettiva del risparmio”, si intende l’investimento sui mercati e la gestione in forma aggregata del risparmio raccolto attraverso fondi comuni di investimento.

La “gestione dei fondi pensione” fa riferimento ai fondi accantonati dai risparmiatori durante la vita lavorativa per integrare la pensione accumulata con i contributi previdenziali obbligatori; “gestione patrimoniale”, infine, è l’amministrazione del patrimonio individuale dei singoli risparmiatori, sulla base di uno specifico mandato da questi conferito alla società di gestione.

L'autorizzazione alla prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio e di gestione su base individuale di portafogli di investimento per conto terzi è rilasciata dalla Banca d'Italia, sentita la Consob, enti che, insieme al Ministero dell'economia e delle finanze, controllano le SGR, tenute ad iscriversi presso un apposito Albo tenuto dalla Banca d'Italia.

FONDI COMUNI D’INVESTIMENTO

I Fondi comuni sono strumenti di investimento gestiti dalle società di gestione del risparmio, che raccolgono i risparmi dei soggetti aderenti e li investono, come unico patrimonio, in attività finanziarie (azioni, obbligazioni, titoli di stato, ecc.) oppure in immobili, rispettando regole volte a ridurre i rischi di perdite.

I fondi comuni sono suddivisi in quote, sottoscritte dai risparmiatori, che garantiscono uguali diritti di remunerazione a tutti i partecipanti.

Una particolarità del fondo comune è quella di costituire un patrimonio a sè stante, cosiddetta "autonomia patrimoniale" formato dalle somme versate dai sottoscrittori, del tutto autonomo dal patrimonio della SGR che lo gestisce.

Questa è la principale differenza con le Società di investimento a capitale variabile (SICAV) o a capitale fisso (SICAF), di cui i sottoscrittori divengono soci con tutti i relativi diritti, come ad esempio il diritto di voto nelle assemblee societarie.

FONDI APERTI, CHIUSI, ARMONIZZATI

Tra i Fondi comuni si distinguono i “fondi aperti”, che consentono di sottoscrivere quote, o chiederne il rimborso, in qualsiasi momento e che investono normalmente in attività finanziarie quotate, dai “fondi chiusi”, che consentono di sottoscrivere quote solo nel periodo di offerta, con diritto al rimborso alla scadenza del fondo; i fondi chiusi generalmente vengono investiti in immobili e altri titoli di lungo periodo.

Vi sono, poi, i Fondi aperti cosiddetti "armonizzati", che investono prevalentemente in titoli quotati (azioni, obbligazioni, ecc.) nei Paesi dell’Unione Europea; il termine "armonizzati" deriva dal fatto che seguono regole e criteri comuni volti a tutelare gli interessi dei risparmiatori, limitando e frazionando i rischi assumibili dai fondi.

I Fondi armonizzati, a loro volta, si suddividono in fondi azionari, che investono prevalentemente in azioni e si caratterizzano per un alto grado di rischio; fondi obbligazionari, che investono principalmente in titoli di Stato ed in obbligazioni e si caratterizzano per un grado di rischio basso; i fondi bilanciati, che investono sia in azioni che in obbligazioni, con livelli di rischio via via crescenti in base alla percentuale di azioni presenti in portafoglio; fondi monetari, che investono in strumenti del mercato monetario a breve termine, cioè non superiore a 6 mesi.

Il tessuto imprenditoriale italiano è costituito, per la maggior parte, da imprese di piccole e medie dimensioni, che si distinguono in imprese individuali e artigiane, società cooperative, società di persone e società di capitali.

Della differenza tra i diversi tipi di società e dei modi di costituzione delle stesse abbiamo trattato in precedenti pubblicazioni, cui rinviamo per i relativi approfondimenti.

Oggi consideriamo le cause e le modalità di scioglimento della società a responsabilità limitata, la forma più diffusa di società di capitali di medio-piccole dimensioni.

CAUSE DI SCIOGLIMENTO

I motivi di scioglimento delle società di capitali sono previsti dall’art. 2484 del codice civile, il quale stabilisce le seguenti cause, per le quali si può aprire la procedura di liquidazione:

1. decorso del termine;
2. conseguimento dell'oggetto sociale o sopravvenuta impossibilità di conseguirlo, salvo che l'assemblea, convocata senza indugio, non deliberi le opportune modifiche statutarie; 
3. impossibilità di funzionamento o continuata inattività dell'assemblea;
4. riduzione del capitale al disotto del minimo legale;
5. nelle ipotesi previste dagli articoli 2437 quater e 2473;
6. deliberazione dell'assemblea;
7. altre cause previste dall'atto costitutivo o dallo statuto.

Spieghiamo brevemente i singoli punti: il termine di cui al punto 1) è quello stabilito nell’atto costitutivo della società, che, alla scadenza prevista, cessa di esistere, salvo apposita delibera di proroga.

L’oggetto sociale di cui al punto 2) si identifica con l’attività imprenditoriale e con lo scopo che essa consegue. L’impossibilità di conseguirlo può dipendere da diverse ragioni, ad esempio fattori ambientali o mutamenti macroeconomici ma si ritiene che non vadano ricomprese le difficoltà economiche momentanee in cui l’impresa può venire a trovarsi.

L’impossibilità di funzionamento prevista al n.3) dipende da fattori interni alla società, legati, ad esempio, a difficoltà degli organi amministrativi o assembleari a svolgere le proprie funzioni ed all’impossibilità di sostituirli.

Il capitale minimo legale di cui al punto 4) è, per le s.r.l., di € 10.000. 

Il punto 5) fa riferimento alle ipotesi di recesso del socio, la cui quota non viene acquistata da altri soci preesistenti o subentranti ed il cui rimborso non consente la prosecuzione dell’attività per insufficienza del capitale sociale. 

I punti 6) e 7) sono casi residuali, non rientranti in quelli precedentemente specificati, che richiedono apposita delibera di scioglimento.

PROCEDURA SEMPLIFICATA E NOTARILE

A seconda del motivo di scioglimento diverse sono le modalità in cui la s.r.l. può procedere alla messa in liquidazione:, per le ipotesi previste dai numeri 1), 2), 3), 4) e 5) gli effetti dello scioglimento si determinano alla data dell'iscrizione presso l'Ufficio del Registro delle imprese della dichiarazione con cui gli amministratori ne accertano la causa.

E’ questa la cosiddetta procedura di scioglimento “semplificata”, che non richiede, cioè l’intervento del notaio, in quanto è sufficiente che l’amministratore rediga un verbale di accertamento della causa di scioglimento, convocando l’assemblea per la nomina del liquidatore.

In sostanza, l’organo amministrativo deve redigere un atto nel quale specifichi il motivo dello scioglimento della società ed indichi la data di convocazione dell’assemblea per la nomina del liquidatore; tale atto dovrà essere quindi depositato presso la Camera di Commercio per la vidimazione.

Nei diversi casi di scioglimento, di cui ai nn. 6 e 7 dell’art. 2484 c.c., occorre invece la presenza di un notaio, che dovrà redigere ed autenticare un verbale di scioglimento, che dovrà essere sottoscritto dall’amministratore e dagli altri organi eventualmente convocati.

LIQUIDAZIONE E CANCELLAZIONE

Una volta dichiarato lo scioglimento, sia con la procedura semplificata che con quella ordinaria, si apre la fase di liquidazione vera e propria del patrimonio sociale, con il passaggio delle scritture contabili e dei libri sociali nelle mani del liquidatore, che diviene il responsabile di ogni atto posto in essere in nome della società.

Anche tale fase deve essere resa pubblica tramite deposito della nomina presso il Registro Imprese.

Liquidato il patrimonio e redatto il bilancio finale si potrà chiedere alla Camera di Commercio la cancellazione della società, nonché la chiusura della partita iva.

Nella precedente pubblicazione abbiamo esaminato le ipotesi di disdetta del contratto di locazione, sia dalla parte del proprietario che dalla parte del conduttore, prendendo in considerazione i termini entro i quali va inviata la disdetta e le conseguenze in caso di invio tardivo.

Questione fondamentale è, pertanto, stabilire il limite temporale oltre il quale l’atto di disdetta è inefficace ai fini della risoluzione del contratto di locazione.

SPEDIZIONE DELLA RACCOMANDATA

Innanzitutto ricordiamo che la modalità prevista dalla legge per l’invio della disdetta è quella della raccomandata con avviso di ricevimento, che attesta sia l’avvenuta spedizione che la consegna (o la mancata consegna, come si dirà in seguito) della lettera; potremmo ritenere ugualmente valido l’invio di una mail all’indirizzo di posta elettronica certificata del destinatario, con recapito della consegna ma, allo stato attuale, resta ancora un’ipotesi residuale

Un problema che frequentemente può prospettarsi è quello del mancato ritiro della raccomandata da parte del destinatario, assente al momento della consegna della lettera da parte dell’agente postale; in questo casi il mittente che ha inviato la disdetta può ritenerla valida ed efficace, pur se, di fatto, l’altro contraente ne ha avuto conoscenza?

ATTI RECETTIZI

Per fornire la risposta occorre partire dalla natura della disdetta, che è un atto unilaterale “recettizio”, che si perfeziona, cioè, quando viene consegnato al destinatario o, comunque, quest’ultimo ha la possibilità di venirne a conoscenza.

La regola generale per gli atti recettizi è quella della “presunzione di conoscenza”, desumibile dall’art. 1335 del codice civile, norma secondo la quale la proposta, l’accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute  nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia.

Ciò significa che, una volta spedita la comunicazione - con lettera raccomandata per avere prova della spedizione - questa si presume a giunta a conoscenza del destinatario quando è entrata nella sua “sfera di conoscibilita”, cioè quando egli è posto nella condizione di venirne a conoscenza, pur se, di fatto, la lettera non è materialmente in suo possesso.

I CHIARIMENTI DELLA CASSAZIONE

La Corte di Cassazione ha chiarito meglio la regola richiamata, affermando che la lettera raccomandata - anche in mancanza dell'avviso di ricevimento - costituisce prova certa della spedizione attestata dall'ufficio postale attraverso la ricevuta, da cui consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell'ordinaria regolarità del servizio postale, di arrivo dell'atto al destinatario e di conoscenza ex art. 1335 c.c. dello stesso, per cui spetta al destinatario l'onere di dimostrare di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire la conoscenza dell'atto (Cass. 17204/2016).

Nel caso specifico della disdetta del contratto di locazione, sempre la Suprema Corte, sentenza n. 27526/2013, precisa che essa si presume conosciuta dal destinatario nel momento in cui la lettera è recapitata al suo indirizzo e non nel diverso momento in cui egli ne prende effettiva conoscenza.

Ne deriva “la lettera raccomandata, non consegnata al conduttore destinatario per l' assenza sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l'ufficio postale, restando irrilevante ai fini della tempestività della disdetta, rispetto al termine legale o convenzionale, sia il periodo legale del compimento della giacenza, sia quello intercorso tra l'avviso di giacenza e l'eventuale ritiro da parte del destinatario.

CONCLUSIONI

In base ai principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità, pertanto, possiamo concludere che la disdetta della locazione, inviata con raccomandata a.r., si considera perfeziona con la consegna al destinatario, o alta persona autorizzata a riceverla, trovato presso il suo domicilio dall’agente postale; in caso contrario, la disdetta si perfeziona a partire dalla data dell’avviso di giacenza emesso dall’ufficio postale, di cui copia è inviata al mittente, che ne viene così informato.

A nulla rileva, quale ulteriore conseguenza, il mancato ritiro della lettera da parte del destinatario, con la compiuta giacenza della spedizione, in quanto vale la presunzione di conoscenza di cui si è detto, salvi i casi di mancato ritiro per motivi a lui non imputabili e che egli stesso dovrà provare.